назад
07 августа 2017 11:45 / Москва

Купи - продай: не тут-то было...

Сделки со зданиями и сооружениями занимают важное место в современном гражданском обороте. При их совершении с неизбежностью возникают вопросы, связанные с правами на земельные участки, на которых расположена указанная недвижимость.

К сожалению, российское законодательство в этой сфере отстает от усложнившихся общественных отношений и весьма далеко от совершенства.

Земельное законодательство Российской Федерации, и в частности его кодифицированный акт - Земельный кодекс РСФСР 1991 г., носит преимущественно аграрный характер, земельный оборот в соответствии с ним осуществляется с помощью внерыночных механизмов изъятия и предоставления земельных участков. В этой связи правам на земельные участки при совершении сделок с расположенными на них зданиями в земельном законодательстве всегда уделялось недостаточное внимание. Достаточно отметить, что в действующем Земельном кодексе РСФСР имеется лишь одна статья, посвященная данным вопросам (ст. 37), да и то весьма неудачная с точки зрения юридической техники.

Гражданское законодательство Российской Федерации, призванное служить надежной правовой основой рыночного оборота недвижимого имущества, также не решает всех проблем, возникающих на практике. Во многом это связано с тем, что гл. 17 ГК РФ пока не вступила в силу.

Ряд указов Президента РФ, принятых после вступления в силу ГК РФ, скорее, усложнили проблемы, чем решили их.

Сложившаяся ситуация не может не сказаться отрицательно на правоприменительной практике. Поэтому далее мы рассмотрим, каким образом в соответствии с законодательством Российской Федерации определяются права на земельный участок при купле - продаже здания, доли в праве общей собственности на здание, части здания и помещения в здании.

При купле - продаже здания применяются в основном две нормы: ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. и ст. 552 ГК РФ.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходят и право пожизненного наследуемого владения <*> или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

--------------------------------

<*> Слова "пожизненное наследуемое владение" исключены из текста Кодекса в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287.

Сложность применения данной нормы заключается, прежде всего, в неоднозначности термина "право пользования земельными участками". В широком смысле право пользования охватывает все возможные правовые титулы - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, временного пользования или аренды земельного участка, конкретный выбор которого зависит от статуса землепользователя и целевого назначения земельного участка. В узком смысле этого понятия право пользования понимается только как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Именно к такой позиции склоняется практика, в том числе арбитражная (см., например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 2004/96 от 27 мая 1997 г.).

Следует обратить также внимание на то, что ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР умалчивает о размерах и площади земельного участка, право на который переходит вслед за зданием. Это приводит к тому, что в случае продажи здания, расположенного на земельном участке площадью 10 га, к новому собственнику здания должно перейти право пользования земельным участком такой же площади.

Несколько иные положения содержатся в п. 1 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как следует из указанной нормы, в ГК РФ говорится только о части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Однако юридическая судьба остальной части земельного участка, не занятой недвижимостью, ГК РФ не определяется.

В п. п. 2 и 3 ст. 552 ГК РФ, в отличие от Земельного кодекса РСФСР, определяются виды прав на землю, переходящие при продаже здания, сооружения: в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При купле - продаже доли в праве общей долевой собственности на здание действует правило ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, согласно которой в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Очевидно, что указанная норма распространяется лишь на случаи, когда недвижимость приобретается несколькими лицами одновременно (например, если заключается договор купли - продажи здания, в котором на стороне покупателя выступают два юридических лица).

В ГК РФ также указано, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (ст. 244). Земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания, сооружения, как правило, является неделимым, поскольку он по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

При купле - продаже части здания следует учитывать, что ни Земельный кодекс РСФСР, ни ГК РФ не устанавливают правовую связь части здания и земельного участка, на котором она расположена.

Представляется, что в случае, когда приобретается часть здания, которая может быть отделена в натуре (например, крыло здания), то ее собственник вправе приобрести и соответствующий ей земельный участок. Когда же выделение самостоятельных, независимых друг от друга частей здания невозможно (например, когда приобретаются два верхних этажа четырехэтажного здания), раздел земельного участка в натуре не должен производиться. В таком случае целесообразно установление права общей собственности на недвижимость и, следовательно, на земельный участок, необходимый для ее эксплуатации. Возможен и другой выход - установление сервитута на другую часть здания и земельный участок, на котором оно расположено.

При купле - продаже помещения права на земельный участок определяются в законодательстве Российской Федерации по-разному.

Во-первых, при этом может быть приобретено право на долю земельного участка:

- в соответствии с п. 4.8 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", в случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к указанным лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между собственниками указанного объекта (расположенных в нем помещений) не допускается. Указанные лица получают в соответствии с Основными положениями безусловное право на приобретение по нормативной цене в собственность соответствующей доли земельного участка (с оформлением соответствующего документа о праве собственности);

- в соответствии с п. 2 Указа Президента РФ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. N 485 право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (далее именуются - объекты недвижимости), в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства предписано осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Как следует из приведенных нормативных правовых актов, приобретение права собственности на помещение влечет право на покупку соответствующей доли земельного участка. Однако нормы о долях земельных участков в данных указах Президента РФ не соответствуют:

- ГК РФ, согласно которому при общей собственности возникает доля в праве на имущество, а не право на долю самого имущества (см., например, ст. 244);

- законодательству Российской Федерации о плате за землю. Согласно с п. 2 раздела I Инструкции Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ "О плате за землю" от 21 февраля 2000 г. N 56 объектами налогообложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование. Поэтому доля земельного участка не является объектом налогообложения, и у налоговой инспекции могут возникнуть трудности при взимании платы за землю с собственника доли земельного участка.

Во-вторых, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Иначе говоря, в случае продажи помещения в кондоминиуме его покупатель становится в том числе участником общей долевой собственности на прилегающий земельный участок. В то же время в законодательстве Российской Федерации четко не определены права собственников помещений на земельный участок, на котором расположено здание, не являющееся элементом кондоминиума.

Как видим, в законодательстве Российской Федерации отсутствует единый подход к определению прав на земельный участок при купле - продаже здания, доли в праве общей собственности на здание, части здания и помещения в здании. Поэтому в условиях противоречивости и неполноты Земельного кодекса РСФСР и Гражданского кодекса РФ сторонам следует как можно полнее определять все необходимые условия в договорах.

 

Автор: М. Попов, аспирант отдела аграрного и экологического законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

вверх