назад
17 сентября 2016 15:52 / Москва

К вопросу о правовых последствиях приватизации жилья

К вопросу о правовых последствиях приватизации жилья

С.И. Курпякова, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Института молодежи.

Следует сказать, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась не таким уж благом, и сегодня больше вопросов вызывает не порядок приватизации, а условия "расприватизации", то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества - в первую очередь жилья - в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, - более многочисленная категория граждан, - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее.

В переходный период создания рынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, утвержденному Постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1997 г. N 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв. м. Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>, либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству. Формальное основание тому содержится в п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации <**>, который предоставляет возможность гражданам, переезжающим в другое жилое помещение и заселяющимся по договору найма или аренды, приватизировать его при условии расторжения договора передачи в собственность (в порядке приватизации) ранее занимаемого помещения. Однако Закон о приватизации жилищного фонда не регулирует отношения по основаниям и порядку расторжения данного договора, поэтому на практике такая процедура изначально не может быть юридически безупречной.

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; 1993. N 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 1999. N 18. Ст. 2214.

<**> Утверждено решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. N 4 // Экономика и жизнь. 1994. N 6.

К сказанному нужно добавить, что для многих граждан мотивом для расторжения договора приватизации жилого помещения может быть не только желание получить более просторную жилую площадь в государственном или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности.

Практика показывает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решения по данному вопросу. Как сказано выше, возможность "расприватизации" до сих пор прямо не предусмотрена Законом, поэтому она может производиться на общих основаниях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя из ст. 450 ГК РФ, закрепившей общее правило расторжения договора по соглашению сторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласие соответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противном случае необходимы весьма веские основания для расторжения договора по требованию одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке с соблюдением требований в ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Приведем пример удовлетворения иска о расторжении договора приватизации. Решением Перовского районного народного суда г. Москвы от 14 мая 1993 года удовлетворен иск Бакалдиных к АО "Мосприватизация" о расторжении договора передачи квартиры в собственность. Суд в решении указал следующее. В настоящее время истцам предоставлена новая квартира. Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. В связи с этим положением истцы лишились бы возможности приватизировать квартиру по новому месту жительства. При таких обстоятельствах суд счел возможным <*> удовлетворить исковые требования и расторгнуть договор передачи квартиры в собственность.

--------------------------------

<*> См.: Гражданин, квартира, собственность (вопросы приватизации): Мат-лы судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда // Хозяйство и право. 1994. N 5. С. 90.

Нетрудно заметить, что у Перовского районного суда не было прямых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора передачи квартиры, предусмотренных законодательством. Законом о приватизации данный вопрос не урегулирован.

В Закон необходимо ввести четкое положение о повторной приватизации вновь полученного жилого помещения при улучшении жилищных условий при условии расторжения предыдущего договора и предусмотреть возможность расторжения договора о приватизации по требованию гражданина как одной из сторон договора.

К сказанному следует добавить, что согласно п. 20 Положения о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве <*> владельцам приватизированных квартир разрешается расторгать договор о передаче жилого помещения с городской администрацией, администрацией ведомственного и общественного фонда по письменному заявлению всех совершеннолетних лиц, проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотреть такое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжения договора граждане имеют право обратиться в суд.

--------------------------------

<*> Утверждено Постановлением Правительства г. Москвы от 27 сентября 1991 г. // Вестник мэрии Москвы. 1991. N 3.

Гражданин, желающий "расприватизировать" занимаемое им жилье и являющийся очередником на улучшение жилищных условий, может воспользоваться статьей 17 Закона о приватизации, которая оговаривает порядок выкупа местными органами власти у граждан жилой площади, принадлежащей им на праве собственности. В таком случае за гражданами не должно сохраняться право на повторную бесплатную приватизацию: продавая свое жилье городу, они таким образом распоряжаются жилым помещением.

Органы местной власти с целью более рационального перераспределения выкупленного жилья у граждан могут его продать, предоставить лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, для использования по договору найма или аренды жилого помещения. При этом новые жильцы могут впоследствии приватизировать занимаемую ими площадь.

Следует сказать, что выкуп жилых помещений у граждан получил распространение во многих городах России. Так, в г. Екатеринбурге городская администрация приобрела значительное количество квартир и предоставила их лицам, проживающим в аварийных домах, многодетным семьям, участникам Великой Отечественной войны.

Однако представляется логичным сохранение права вторичной приватизации при улучшении жилищных условий в случае добровольной безвозмездной передачи гражданином жилого помещения местной администрации.

Иногда приватизированные жилые помещения в результате принятия нормативных актов идут под снос. Необходимость сноса жилого дома, в котором расположено приватизированное помещение, может быть вызвана отводом земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд. Если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (по аукционной цене) на основании ст. 239 ГК РФ. При этом собственнику должно быть предоставлено равноценное имущество или возмещены в полном объеме убытки, причиненные прекращением права собственности, включая и упущенную выгоду. Аналогично, по-видимому, в концептуальном смысле должен решаться вопрос и при сносе дома ввиду непригодности для проживания. Эта причина может быть обусловлена влиянием времени, природных условий, постепенным износом дома. Указанные общие правила Гражданского кодекса конкретизируются в ст. 137 ЖК РСФСР. Особую значимость положения жилищного законодательства приобретают в случае, если сносимая жилая площадь у собственника единственная. Бесспорно, что в таком случае взамен должно быть предоставлено не худшее по качественным характеристикам жилье на праве собственности. Представляется, что законодательство о приватизации здесь не применимо, - государственные или муниципальные органы должны предоставить жилье гражданам именно в собственность, а не заселять их по договору найма. Аналогичным образом должен решаться вопрос и в случае проведения капитального ремонта в приватизированном жилом помещении и отселения на новое постоянное место жительства.

Среди возможных юридических последствий приватизации жилья одним из наиболее дискуссионных является вопрос о правовой природе договора, который выступает формой опосредования приватизации жилья. В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации жилья передача его в собственность оформляется договором, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном местными органами власти.

Возникает вопрос: к какому виду договоров его следует относить? Очевидно, надо исходить из того, что приватизация жилья является актом публичной власти, основа ее - волеизъявление государства. Государство же далеко не всех граждан наделяет правом на бесплатную приватизацию занимаемой ими жилой площади. Это может зависеть от правового режима последней (например, запрещена приватизация общежитий, жилых помещений в закрытых военных городках). Поэтому в данных правоотношениях отсутствуют такие важные признаки гражданско-правовых отношений, как диспозитивность и равноправие сторон. Отсюда следует, что акт передачи жилой площади в собственность граждан на безвозмездной основе нельзя считать гражданско-правовым договором в чистом виде. Тем более, что среди договоров, регламентированных действующим Гражданским кодексом, договора приватизации нет. Однако в ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации жилья первоначально (в редакции от 4 июля 1991 г.) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются Гражданским кодексом Российской Федерации. В настоящее время упоминание о ГК РФ отсутствует и вместо этого предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующими органами местной власти.

Следовательно, при заключении этого договора должны применяться как общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении сделок, так и отдельные нормы административного права. Можно сказать, что договор приватизации носит смешанный характер и включает элементы, сходные с элементами договоров купли-продажи и дарения, однако не лишен административно-правовых начал.

Содержание рассматриваемого договора составляют права и обязанности сторон, вытекающие из договора. В отличие от договора дарения, где главной обязанностью дарителя является передача вещи и перенесение на одариваемого права собственности, в данном договоре жилое помещение уже находится во владении гражданина и остается только наделить его правом собственности, которое и возникает с момента регистрации договора в местном органе исполнительной власти.

О гражданско-правовом характере договора приватизации жилья свидетельствует и тот факт, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной: например, когда договор приватизации заключен с недееспособным лицом, в результате насилия, обмана. Подобные правовые последствия возникают, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение, либо не способен понимать значение своих действий, или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа. В этом случае гражданин имеет право на предъявление иска о признании недействительным заключенного договора о приватизации. Недействительность договора означает, что он не влечет юридических последствий, то есть приватизация была произведена де-факто, но не де-юре, и граждане не осуществили право на бесплатное получение жилья в собственность. Иными словами, после признания договора недействительным гражданин может еще раз воспользоваться правом на бесплатную приватизацию.

Характерный пример. А. Васильев обратился в суд с иском к своим жене и дочери - Л. Васильевой и Лепихиной и Йошкар-Олинской ТЭЦ-2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору о передаче в собственность квартиры в г. Йошкар-Оле и признании права на нее. Истец указал, что 9 июня 1993 г. администрацией Йошкар-Олинской ТЭЦ-2 упомянутая квартира была передана в собственность ему, Л. Васильевой и Лепихиной на основании Положения о приватизации жилищного фонда г. Йошкар-Олы. По мнению истца, его жена в соответствии со ст. 11 Закона о приватизации жилья не имела права участвовать в договоре приватизации занимаемой ими квартиры в Йошкар-Оле, поскольку уже приватизировала однокомнатную квартиру в п. Солнечный Тверской области в феврале 1992 г.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл 19 декабря 1996 г. в иске о применении последствий недействительности ничтожной сделки А. Васильеву было отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл решение суда первой инстанции было отменено и дело направлено на новое судебное рассмотрение.

Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Марий Эл оставлен без удовлетворения протест заместителя председателя Верховного Суда РФ об отмене определения кассационной инстанции и оставлении без изменения решения Йошкар-Олинского городского суда. Затем, рассматривая дело в порядке надзора, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 1 декабря 1997 г. удовлетворила этот протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

Как установлено судом, согласно договору от 18 марта 1992 г. Л. Васильева купила у совхоза "Пролетарий" однокомнатную квартиру в п. Солнечный Тверской области, что позволяет ей участвовать в бесплатной приватизации. Доводы кассационной инстанции о том, что указанный договор заключен в порядке приватизации за частичную оплату, предусмотренную на тот период времени законом, ошибочны. Тот факт, что Л. Васильева уплатила за квартиру 940 рублей, а не 8306 рублей по оценке БТИ, не опровергает вывод суда о приобретении однокомнатной квартиры не в порядке приватизации за частичную оплату, а по договору купли-продажи, в котором отражены все необходимые условия и правомерность которого никто не оспаривал. Суд проверил и обстоятельства заключения договора купли-продажи. Приватизация жилищного фонда совхозов в порядке, установленном упомянутым Законом, была разрешена Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". Договор же купли-продажи между Васильевой и совхозом был заключен значительно раньше - 18 марта 1992 г. При таких данных Верховный Суд РФ признал не имеющим оснований указание кассационной инстанции на то, что договор купли-продажи является по существу договором приватизации <*>.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 4. С. 5.

Как уже говорилось, приватизация является добровольным актом, и воля гражданина, желающего приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, выражается подачей соответствующего заявления в местные исполнительные органы власти, на предприятие, в учреждение. Возникает вопрос: насколько заявитель связан своим заявлением, может ли он отозвать его обратно? В законодательных актах нет прямого ответа на этот вопрос. Представляется, что этот ответ должен быть безусловно утвердительным. Если подходить в данном случае с гражданско-правовой точки зрения, то все действия гражданина и агентства (бюро) по приватизации жилья, включая подачу заявления, следует рассматривать как предварительную стадию, предшествующую заключению договора. Здесь неприменим упрощенный подход. Заявление гражданина не может рассматриваться как оферта, так как оно не содержит всех существенных условий договора (ч. 1 ст. 435 ГК РФ). Оферентом выступает агентство (бюро), когда известит заявителя о положительном решении вопроса о передаче жилья в собственность. Только после этого может последовать акцепт предложения в форме прямого согласия со стороны гражданина (семьи) (ст. 433 ГК РФ).

Определенные трудности возникают у граждан в ситуации, когда в договоре неправильно отражаются характеристики приватизируемого жилого помещения. Сами по себе эти неточности могут и не ставить под сомнение действительность договора приватизации, но, когда возникает необходимость внести в документы исправления и уточнения, неожиданно для собственника могут возникнуть проблемы, причем достаточно серьезные.

Так, гражданину Лукину пришлось не только обратиться в суд, но и дойти до надзорной инстанции, чтобы добиться исправления ошибок, допущенных в документах о приватизации. Обращаясь в Киевский районный суд г. Москвы с заявлением о внесении исправлений в договор о приватизации жилья, Лукин указывал, что в договоре неправильно отражены сведения о приватизации жилой площади, отсутствуют данные о наличии в квартире коридора, неверно указан этаж. Лукин неоднократно обращался в Мосжилкомитет, однако ему было отказано в удовлетворении просьбы о внесении соответствующих исправлений в договор.

Судья Киевского народного суда своим определением от 21 января 1993 г. отказал Лукину в принятии заявления. Это решение поддержала и кассационная инстанция - судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда - оставив определение судьи без изменения. Мотив отказа был в обоих случаях одинаков - ссылка на то, что вопрос о внесении изменений должен решаться в административном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала, что в соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами исправление ошибок, не меняющих существа удостоверенного или выданного документа, производится нотариусом в административном порядке <*>.

--------------------------------

<*> См.: О практике применения народными судами г. Москвы Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": Мат-лы судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда // Хозяйство и право. 1994. N 4. С. 108.

С данным выводом судебных инстанций согласиться нельзя, так как для решения вопроса о внесении изменений в двусторонний договор в нотариальной конторе необходимо присутствие обеих сторон - в данном случае Лукина и представителя Мосжилкомитета. Учитывая вышесказанное, заявление гражданина должно было быть принято к рассмотрению в судебном порядке, поскольку он был лишен возможности защитить иным путем свои интересы. К тому же статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда закрепляет возможность обращения в суд в случае нарушения прав граждан при решении вопросов приватизации.

Поэтому вполне закономерно Президиум Мосгорсуда своим определением от 16 июня 1993 г. отменил предыдущие судебные решения.

Подобные неточности в договоре можно рассмотреть и как неправильное определение его предмета, который является существенным условием любого договора (ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Этот вывод подтверждается и приложением 3 к Примерному положению о приватизации, а также ст. 554 (по аналогии), которая требует указания всех характеристик объекта недвижимости (в нашем случае - в жилищной сфере). Иначе сделка может быть признана недействительной в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующая закону.

Административные начала в договоре передачи жилья в собственность видятся в обязанности местных органов власти в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином решить вопрос о приватизации жилого помещения. В противном случае виновные должностные лица привлекаются к ответственности в установленном порядке (ст. 8 Закона о приватизации жилья). В судебной практике на первых этапах приватизации таких случаев встречалось немало.

Так, Заводской районный народный суд г. Саратова рассмотрел несколько исковых заявлений о принуждении Метизного акционерного объединения (АО) к заключению договора на приватизацию жилых квартир в принадлежащем ему доме. Суд установил, что АО под различными предлогами необоснованно отказывало гражданам в заключении с ними договоров на приватизацию квартир, расположенных в его доме, в то время как Закон о приватизации жилищного фонда признает за гражданами право приватизировать ведомственные квартиры, кроме общежитий (ст. ст. 4, 6).

Доводы ответчика о том, что в связи с приватизацией всего имущественного фонда до окончания этого процесса он не намерен отдельно заниматься приватизацией квартир в домах, которые ему принадлежат, суд признал не соответствующими закону. Иски граждан были удовлетворены. Такие решения суд вынес, основываясь на ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда, в которой исчерпывающе перечислены случаи, когда приватизация не допускается. Акционерное объединение не могло сослаться ни на один из них. Когда остальные жильцы в домах ответчика пожелали приватизировать свои квартиры, им также было отказано. И вскоре в суд поступили десятки подобных заявлений <*>.

--------------------------------

<*> См.: И. Хламов. Законодательство о приватизации жилья // Хозяйство и право. 1994. N 6. С. 59, 60.

Думается, суд мог и должен был предотвратить их подачу путем вынесения частного определения в адрес руководства АО.

Поскольку законодательством о приватизации жилья четко не урегулирован порядок "расприватизации", то, как правило, суды в рассмотрении данного вопроса руководствуются соответствующими положениями Гражданского кодекса о порядке расторжения договоров, что ставит иногда граждан в затруднительное положение. В результате более глубокого правового анализа данной проблемы возникает вопрос: можно ли "расприватизацию" рассматривать как отказ гражданина от права собственности, предусмотренный статьей 236 ГК РФ? Ее положения гласят, что гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него. При этом права и обязанности у гражданина прекращаются лишь с момента приобретения права собственности на жилое помещение другим лицом. Учитывая специфику такого правового явления, как приватизация жилья, было бы логичным в законодательном порядке обязать бывшего собственника в таком случае вернуться в прежнее имущественное положение. Однако отказ от права собственности на приватизированное ранее жилое помещение не влечет за собой утрату правомочий владения и пользования этой жилплощадью. Это объясняется возникновением новой правовой конструкции - договора найма между гражданином-нанимателем (бывшим собственником) и наймодателем - государственным, муниципальным органом, владельцем ведомственного жилья (передавшим ранее жилье в собственность гражданина). Эти доводы подтверждают невозможность применения к "расприватизации" ст. 236 ГК РФ.

Некоторые сложности могут возникать и в тех случаях, когда на приватизируемой жилой площади проживает семья из двух и более человек и возникает общая совместная или общая долевая собственность. Последняя по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть указаны в договоре приватизации. При отсутствии указаний о долях они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Такая презумпция дает возможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

Необходимо отметить, что доля каждого из участников в общей собственности на приватизированную квартиру выражается арифметически: одна вторая, одна четвертая, одна шестая и т.п. Эта доля может не совпадать с размером площади, которой реально пользуется собственник и члены его семьи в квартире, находящейся в общей долевой собственности.

Однако собственники могут составить нотариально удостоверенный договор о пользовании конкретными жилыми помещениями квартиры, если они не совпадают с принадлежащими им долями. Предполагается, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре допустим, если имеется техническая возможность передать ему изолированное помещение, а также часть подсобных помещений, устроить отдельный вход. При отсутствии такой возможности и в случае спора между собственниками суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой <*>.

--------------------------------

<*> См.: п. 12 Постановления N 8 Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., в ред. от 21 декабря 1993 г. N 11, от 25 октября 1996 г. N 10 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11; 1997. N 1; Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. М., 1994. С. 156.

Так, решением Первомайского районного народного суда г. Москвы от 4 марта 1993 г. удовлетворен иск Федорченко к Троицким о выделе доли из общей долевой собственности.

Стороны имели в собственности в равных долях трехкомнатную квартиру. Федорченко обратился в суд с иском к бывшей жене и сыну о выделе его доли в виде комнаты и третьей части в общей площади (подсобных помещений), указывая на то, что ответчики не желают заниматься обменом.

В Постановлении Президиума Московского городского суда от 11 августа 1993 г. по данному делу указывалось следующее. В соответствии со ст. 121 ГК РСФСР (ныне п. 2 ст. 252) каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества. Если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, в противном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию.

Квартира, находившаяся в общей долевой собственности сторон, имела три жилых комнаты размером 12,5 + 9,2 + 18,4 кв. м. При рассмотрении дела суд исходил из того, что доля истца в жилой площади составляет 13,2 кв. м, а поскольку жилой площади, точно соответствующей доле истца, в квартире нет, суд пришел к выводу о возможности выдела истцу комнаты размером 12,5 кв. м без выплаты денежной компенсации, так как истец на этом не настаивал. Наряду с требованием о выделе комнаты истцом было заявлено и требование об определении его доли в общей долевой собственности на подсобные помещения в размере одной третьей части. В мотивировочной части решения суд указал на невозможность удовлетворения этого требования.

Таким образом, народный суд фактически разделил жилую площадь, находящуюся в собственности сторон, оставил в общей собственности места общего пользования. Однако суд не учел, что такой раздел возможен только без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению жилища. Квартиры в домах городского типа проектируются с учетом заселения одной семьей, поэтому в результате раздела жилой площади, принадлежащей сторонам на праве собственности, существенно утрачивается ценность квартиры.

Кроме того, отмечалось в Постановлении Президиума Мосгорсуда, выделив истцу комнату размером 12,5 кв. м, суд не выяснил, был ли между сторонами определен порядок пользования комнатами в квартире, не ущемляет ли такой выдел права ответчиков, которые также являются собственниками спорной квартиры и проживают в ней постоянно. Судом не были приняты во внимание объяснения сторон о том, что истец длительное время в спорной квартире не проживает и ею не пользуется. По этим основаниям Президиум Мосгорсуда отменил решение Первомайского районного народного суда г. Москвы <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданин, квартира, собственность (вопросы приватизации): Мат-лы судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда // Хозяйство и право. 1994. N 5. С. 99, 100.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца (ст. 250 ГК РФ). Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (а не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.

Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными, что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений. Применительно к такому случаю ст. 252 ГК РФ законодательно закрепляет возможность выплаты денежной компенсации собственнику без его согласия.

 

вверх