назад
31 июля 2017 10:55 / Москва

Границы земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме

При реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на приобретение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, практически всегда возникают споры по поводу определения его границ.

Такие споры могут возникать между публично-правовым образованием и собственниками помещений в многоквартирном доме при предоставлении права общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации, а также между группами собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на смежных земельных участках.

С учетом необходимости разрешения таких споров в рамках действующего правового поля целью статьи является выявление правовых оснований для определения границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений расположенного на нем многоквартирного дома.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ <1> установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в числе прочего земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, границы и размер которого, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса РФ <2> земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

--------------------------------

<2> Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

При определении границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо прежде всего исходить из общих требований норм земельного законодательства, устанавливающих возможность нахождения земельных участков в гражданском обороте, а также устанавливающих правовой режим использования земель.

Статьей 129 Гражданского кодекса РФ установлено, что виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Согласно статье 9 Конституции РФ <3> земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

--------------------------------

<3> Российская газета. 1993. 25 дек.

В развитие положений части 3 ст. 55 Конституции РФ в статье 1 ГК РФ закреплено: гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

С учетом социальной значимости земли как основы жизнедеятельности проживающих на ней народов статьей 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Ограничения оборота земельных участков установлены ЗК РФ. В соответствии с положениями статьи 27 Кодекса оборот земельных участков, отнесенных к землям, не изъятым из оборота и не ограниченным в обороте, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с указанной статьей из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками, за исключением принадлежащих гражданам и юридическим лицам земельных участков, которые в случаях, предусмотренных федеральными законами, включены в состав особо охраняемых природных территорий (см. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" <4>); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды, организации федеральной службы безопасности, организации федеральных органов государственной охраны, учреждения и органы Федеральной службы исполнения наказаний; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО); воинскими и гражданскими захоронениями (см. Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" <5>, Закон РФ от 14 января 1993 г. N 4292-1 "Об увековечении памяти погибших при защите Отечества" <6>); инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (см. Закон РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" <7>).

--------------------------------

<4> СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

<5> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 146.

<6> Ведомости Верховного Совета и Съезда народных депутатов РФ. 1993. N 7. Ст. 245.

<7> ВСНД РФ и ВС РФ. 1993. N 17. Ст. 594.

Кроме того, запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ <8>, а также на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. Так в соответствии с частью 6 ст. 6 ВК РФ ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км, составляет 5 м.

--------------------------------

<8> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах не изъятых из оборота особо охраняемых природных территорий; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 101 ЗК РФ, ст. 1 ВК РФ <9>); занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия (ст. ст. 3, 9, 18 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <10>); предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота; не изъятые из оборота участки в границах ЗАТО (Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" <11>); предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

--------------------------------

<9> Там же.

<10> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

<11> ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. N 33. Ст. 1915.

Исходя из рассмотренных выше норм, граждане и юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме могут приобрести право собственности на земельный участок, на котором он расположен в случае его расположения на земле, не изъятой из оборота и не ограниченной в обороте. Если многоквартирный дом находится на земле, ограниченной в обороте, указанные собственники помещений могут приобрести право собственности на соответствующий земельный участок только в исключительных случаях, предусмотренных федеральными законами. При нахождении многоквартирного дома на земле, изъятой из оборота, граждане и юридические лица - собственники помещений в доме не могут приобрести право собственности на соответствующий земельный участок.

Согласно положениям части 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Частью 1 названной статьи предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

При этом частью 2 ст. 8 ЗК РФ установлено, что категория земель указывается в актах органов власти о предоставлении земельных участков, в договорах, предметом которых являются земельные участки, государственном кадастре недвижимости, в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для выполнения этих требований необходимо, чтобы земельный участок как объект права собственности находился бы в границах земель определенной категории.

Многоквартирные дома преимущественно располагаются на участках, отнесенных к землям населенных пунктов, правовой режим использования которых будет рассмотрен наиболее подробно. Вместе с тем совсем не редко такие участки непосредственно соседствуют с землями иных категорий. В связи с этим рассмотрение отдельных элементов правового режима земель иных категорий для целей настоящей статьи представляется полезным.

Землями сельскохозяйственного назначения согласно статье 77 ЗК РФ признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставляемые для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Исходя из положений статьи 78 ЗК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не входят в перечень субъектов, которыми могут использоваться земли названной категории.

Статьей 87 ЗК РФ установлено, что землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения).

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения. Особенности правового режима этих земель устанавливаются статьями 88 - 93 ЗК РФ и учитываются при проведении зонирования территорий.

В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно и ядерно опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, входящие в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории, если иное не установлено ЗК РФ, определяется: Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности; органами исполнительной власти субъектов Федерации в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов; органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно части 2 ст. 88 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.

Как справедливо отмечает А.Н. Гуев в комментарии к части 3 ст. 88 ЗК РФ, размеры земельных участков, предоставляемых для размещения производственных и административных зданий, установления санитарно-защитных зон и т.п. целей, прямо указанных в пункте 2 этой статьи, определяются в соответствии с утвержденными нормами (эти нормы устанавливаются законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, о противопожарной безопасности и т.п., которые направлены на создание здоровых и безопасных условий труда, а также эксплуатацию перечисленных объектов и на обеспечение безопасности населения и окружающей среды) <12>.

--------------------------------

<12> Гуев А.Н. Комментарий к Земельному кодексу РФ // Система ГАРАНТ, 2010; Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133; Федеральный закон от 4 мая 1999 г. N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" // СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2222; Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649.

Как указывается в статье 89 ЗК РФ, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ <13>. Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством РФ <14>.

--------------------------------

<13> См.: Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" // СЗ РФ. 2009. N 10. Ст. 1220.

<14> См.: Постановление Правительства РФ от 11 августа 2003 г. N 486 "Об утверждении Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети" // СЗ РФ. 2003. N 33. Ст. 3276.

Статьей 90 ЗК РФ установлены особенности правового режима земель транспорта. Частью 2 этой статьи определяется, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки в числе прочего для установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством РФ <15>.

--------------------------------

<15> См.: Постановление Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог" // СЗ РФ. 2006. N 42. Ст. 4385; Приказ МПС России от 15 мая 1999 г. N 26Ц "Об утверждении Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. N 33; Приказ Минтранса России от 6 августа 2008 г. N 126 "Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2008. N 38.

В целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки в числе прочего для установления полос отвода автомобильных дорог. Земельные участки в границах полос отвода автомобильных дорог могут предоставляться в установленном ЗК РФ порядке гражданам и юридическим лицам для размещения объектов дорожного сервиса. Для создания необходимых условий использования автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения соблюдения требований безопасности дорожного движения и обеспечения безопасности граждан создаются придорожные полосы автомобильных дорог. Установление границ полос отвода автомобильных дорог и границ придорожных полос автомобильных дорог, использование таких полос отвода и придорожных полос осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с частью 5 ст. 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <16> порядок установления и использования полос отвода автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения может устанавливаться соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления <17>.

--------------------------------

<16> СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5553.

<17> См.: Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 г. N 233 "О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог" // СЗ РФ. 2007. N 17. Ст. 2049; Приказ Минтранса России от 13 января 2010 г. N 5 "Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения" // Российская газета. 2010. 30 апр.

Частью 9 ст. 26 этого Закона устанавливается, что порядок установления и использования придорожных полос автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения может устанавливаться соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления <18>.

--------------------------------

<18> Постановление Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420 "Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования" // СЗ РФ. 1998. N 49. Ст. 6059.

В соответствии с частью 4 ст. 90 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки в числе прочего для выделения береговой полосы при проведении работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, вне территорий населенных пунктов. Порядок выделения береговой полосы и пользования ею определяется Кодексом внутреннего водного транспорта РФ, согласно статье 10 которого в пределах внутренних водных путей, расположенных за пределами территорий поселений, организации внутреннего водного транспорта вправе использовать безвозмездно для работ, связанных с судоходством, береговую полосу - полосу земли шириной 20 м от края воды вглубь берега при среднемноголетнем уровне воды на свободных реках и нормальном уровне воды на искусственно созданных внутренних водных путях.

Частью 6 ст. 90 ЗК РФ установлено: в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки в числе прочего для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков. При этом границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Согласно статье 91 ЗК РФ землями связи, радиовещания, телевидения, информатики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации. В целях обеспечения связи (кроме космической связи), радиовещания, телевидения, информатики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, в числе прочего включая соответствующие полосы отчуждения и охранные зоны линий связи <19>.

--------------------------------

<19> См.: Постановление Правительства РФ от 9 июня 1995 г. N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 25. Ст. 2396; Нормы отвода земель для линий связи СН 461-74 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 3 июня 1974 г. N 114). Текст документа официально опубликован не был.

В соответствии со статьей 92 ЗК РФ земли для обеспечения космической деятельности используются или предназначены для деятельности организаций и (или) объектов космической деятельности, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Федерации. В целях обеспечения космической деятельности могут предоставляться земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая в числе прочего районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы <20>.

--------------------------------

<20> См.: Закон РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" // Российская газета. 1993. 6 окт.; Постановление Правительства РФ от 29 июля 1995 г. N 772 "О полигоне приземления космических объектов" // СЗ РФ. 1995. N 32. Ст. 3313; Постановление Правительства РФ от 31 мая 1995 г. N 536 "О порядке и условиях эпизодического использования районов падения отделяющихся частей ракет" // СЗ РФ. 1995. N 23. Ст. 2235.

Об особенностях правового режима земель обороны и безопасности, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда упоминалось выше при рассмотрении возможности нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Согласно части 2 ст. 102 ЗК РФ на землях водного фонда, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. Исходя из положений части 2 ст. 103 ЗК РФ использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Рассмотрим нормы, регулирующие определение границ земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов. Статьей 83 ЗК РФ установлено: таковыми признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. При этом границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с частью 3 ст. 11.9 ЗК РФ границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов.

Исходя из положений статьи 84 ЗК РФ установление или изменение границ населенного пункта осуществляется посредством утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования либо посредством утверждения или изменения схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях). При этом особо оговаривается, что утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

В соответствии с положениями статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Частью 12 названной статьи вносится уточнение: земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

С учетом того что земли населенных пунктов могут включать промышленные, инженерные, транспортные, военные и другие специальные объекты, уместно напомнить: исходя из положений части 2 ст. 87 ЗК РФ при проведении зонирования территорий населенных пунктов учитываются особенности правового режима земель промышленности и иного специального назначения.

Согласно части 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ <21> линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) составляют понятие "красные линии".

--------------------------------

<21> Градостроительный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16.

С учетом рассмотренных выше правовых норм сформулируем вывод о пределах границ земельного участка, который может находиться в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Границы такого участка могут устанавливаться:

- с учетом возможных ограничений нахождения такого земельного участка в гражданском обороте;

- в пределах границ субъектов Федерации и муниципальных образований;

- в пределах границ земель, отнесенных к определенной категории, при этом вне пределов земель запаса;

- в пределах границ определенной территориальной зоны населенного пункта (в случае расположения многоквартирного дома в населенном пункте);

- вне пределов земельных участков, образуемых установленными в соответствии с федеральными законами красными линиями и границами иных санитарных и охранных зон, береговой полосы и полос отведения, придорожных полос;

- вне пределов земельных участков, покрытых поверхностными водами.

Рассматривая правовые основания формирования границ земельного участка, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, следует также отметить: исходя из положений статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества в доме не входят инженерные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких многоквартирных домов. Следовательно, не входят в состав общего имущества и земельные участки, занятые такими объектами. Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" <22> установлено: границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления.

--------------------------------

<22> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

На основании части 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, формируются с учетом установленных органами местного самоуправления границ смежных земельных участков, занятых инженерными объектами, а также при соблюдении требований части 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

При формировании границ земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, не могут пересекаться границы уже сформированных смежных земельных участков, в том числе входящих в состав общего имущества собственников помещений в соседних многоквартирных домах. В противном случае произойдет нарушение права собственности соседей, в то время как частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Вместе с тем из этой же нормы следует право заинтересованных лиц при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, оспаривать в судебном порядке границы сформированных ранее смежных земельных участков, в том числе занятых соседними многоквартирными домами. Такая необходимость может возникнуть при определении размеров земельного участка, входящего в состав имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Об определении размера такого участка речь пойдет в другой статье.

Библиография

Конституция РФ // Российская газета. 1993. 25 дек.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Градостроительный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16.

Водный кодекс РФ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 146.

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

Федеральный закон от 4 мая 1999 г. N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" // СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2222.

Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649.

Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5553.

Закон РФ от 14 января 1993 г. N 4292-1 "Об увековечении памяти погибших при защите Отечества" // Ведомости Верховного Совета и Съезда народных депутатов РФ. 1993. N 7. Ст. 245.

Закон РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1993. N 17. Ст. 594.

Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. N 33. Ст. 1915.

Закон РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" // Российская газета. 1993. 6 окт.

Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" // СЗ РФ. 2009. N 10. Ст. 1220.

Постановление Правительства РФ от 11 августа 2003 г. N 486 "Об утверждении Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети" // СЗ РФ. 2003. N 33. Ст. 3276.

Постановление Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог" // СЗ РФ. 2006. N 42. Ст. 4385.

Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 г. N 233 "О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог" // СЗ РФ. 2007. N 17. Ст. 2049.

Постановление Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420 "Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования" // СЗ РФ. 1998. N 49. Ст. 6059.

Постановление Правительства РФ от 9 июня 1995 г. N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 25. Ст. 2396.

Постановление Правительства РФ от 29 июля 1995 г. N 772 "О полигоне приземления космических объектов" // СЗ РФ. 1995. N 32. Ст. 3313.

Постановление Правительства РФ от 31 мая 1995 г. N 536 "О порядке и условиях эпизодического использования районов падения отделяющихся частей ракет" // СЗ РФ. 1995. N 23. Ст. 2235.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Приказ МПС России от 15 мая 1999 г. N 26Ц "Об утверждении Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. N 33.

Приказ Минтранса России от 6 августа 2008 г. N 126 "Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2008. N 38.

Приказ Минтранса России от 13 января 2010 г. N 5 "Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения" // Российская газета. 2010. 30 апр.

Нормы отвода земель для линий связи СН 461-74 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 3 июня 1974 г. N 114). Текст документа официально опубликован не был.

Гуев А.Н. Комментарий к Земельному кодексу РФ // Система ГАРАНТ, 2010.

 

Автор: Голубев А.В.

вверх