назад
02 октября 2017 11:16 / Москва

Арендная плата земельного участка, имеющего несколько видов целевого использования.

Ключевые слова: земельный участок, аренда земельного участка, целевое использование земельного участка.


The article discusses the rent of land, which has several types of earmarking.


За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В погоне за увеличением собираемости бюджета органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления выносят явно незаконные постановления по внесению арендной платы за земельные участки, ущемляющие права предпринимателей и граждан.


Рассмотрим случай судебной практики внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющий несколько видов целевого использования.


Постановлением главы муниципального образования "Город Краснодар" от 13.12.2007 N 2505 "О внесении изменения в Постановление главы муниципального образования "Город Краснодар" от 15.09.2005 N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования "Город Краснодар" в Постановление главы муниципального образования "Город Краснодар" от 15.09.2005 N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования "Город Краснодар" внесены изменения - пункт 2 дополнить подпунктом 2.3 следующего содержания: "2.3. В случае если один и тот же земельный участок используется для нескольких видов деятельности арендатора, то расчет размера арендной платы определяется на основании наибольшего (максимального) поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок".


Постановлением главы городского самоуправления - мэра города Краснодара ООО "Виктория" предоставлен в аренду из земель общего пользования земельный участок общей площадью 628,12 кв. м в Карасунском административном округе г. Краснодара, в том числе: земельный участок N 1 площадью 160,21 кв. м для строительства капитального административного здания, земельный участок N 2 площадью 467,91 кв. м для строительства производственной базы из сборно-разборных конструкций. Заключен договор аренды земельного участка N 1679, земельный участок полностью освоен, запрашивался и предназначен для промышленных производственных целей по изготовлению строительных материалов из стекла, столярной и иной строительной продукции. Административное здание предназначено именно для осуществления вышеуказанного вида целевого использования, где также предусмотрены мастерские по изготовлению строительной продукции.


Предоставленный земельный участок ООО "Виктория" имеет два кадастровых номера и разделен на два участка, один из которых - земельный участок N 1 площадью 160 кв. м - для строительства административного здания, кадастровый номер 23::43:0404001:64, а другой - земельный участок N 2 площадью 467 кв. м - для промышленного строительства, кадастровый номер 23::43:0404001:65, однако не определены точные границы участков.


Обжалуемое Постановление главы муниципального образования "Город Краснодар" нарушают права и свободы заявителя и других лиц, гарантированные Конституцией РФ, законами и иными нормативными правовыми актами, и общество обратилось в арбитражный суд о признании обжалуемого нормативного правового акта незаконным и недействующим.


В соответствии с п. 1 Постановления главы муниципального образования "Город Краснодар" от 15.09.2005 N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования "Город Краснодар" постановлено руководствоваться базовыми ставками ежегодной арендной платы за земли и поправочными коэффициентами к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной и государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования на территории муниципального образования "Город Краснодар", предусмотренными Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".


В соответствии с п. п. 1.1 и 1.6 Постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (приложение 1) и поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к государственной собственности, по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение N 5).


В соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (приложение 1) от 30.12.2003 N 1270 арендная плата за земли государственной собственности определяется с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития края (п. 2).


Согласно Положению размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по следующей формуле:


SUM = S x Бс x Кц x Кт,


где SUM - сумма ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка, S - площадь арендуемого земельного участка, Бс - базовая ставка арендной платы по категории земель, Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, определяемый по приложению N 5, Кт - коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию.


В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ, органом государственной власти субъектов РФ или органом местного самоуправления.


Ранее оплата арендной платы за предоставленный земельный участок всегда производилась за два разных участка согласно их целевому назначению (дополнительное соглашение по арендной плате имеется в материалах дела). В связи с этим возникают вопросы и споры по правоприменению. Все попытки общества мирного урегулирования спора ни к чему не привели.


В соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы за земельный участок определяется с учетом категории арендаторов и видов целевого использования на занимаемую площадь арендуемого земельного участка по соответствующей категории арендаторов и видам целевого использования и не предусматривает вольного трактования расчетов по другому основанию.


В п. 2.3 обжалуемого Постановления предусмотрено новое основание вида целевого использования, не соответствующее законам и иным нормативным актам - земельный участок используется для нескольких видов деятельности арендатора, что является незаконным и необоснованным, так как коэффициенты по видам деятельности арендатора не предусмотрены Положением о порядке определения размера арендной платы за земли и понятие категории арендаторов и видов целевого использования охватывается всеми этими особенностями.


Каким образом администрация города устанавливает виды деятельности арендатора на предоставленном земельном участке?


Очевидно, что понятие "земельный участок используется для нескольких видов деятельности арендатора" не совпадает с понятием "земельный участок по категориям арендаторов и видов целевого использования". Земельный участок одного целевого использования может применяться арендатором для нескольких его видов деятельности (широкое толкование), предусмотренных уставом арендатора и не запрещенных договором аренды земельного участка.


Поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение N 5), утверждены п. 1.6 Постановления главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 г. N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и не могут быть изменены в одностороннем порядке органами местного самоуправления.


То, что глава муниципального образования города обжалуемыми Постановлениями превысил свои полномочия по изменению ставок арендной платы на землю, также подтверждается п. 4.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (приложение 1) от 30.12.2003 N 1270, чем причинил существенный вред предпринимателям. Такие изменения базовых ставок арендной платы за земельные участки путем их уменьшения или увеличения могут производиться только Департаментом имущественных отношений Краснодарского края по предложению органов местного самоуправления, но не более чем в два раза, а не самим органом местного самоуправления.


Согласно приложению N 5 поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края за земельный участок N 1 под административное здание имеет 1.14 категорию арендаторов и виды целевого использования (прочие виды промышленных производств) по договору с коэффициентом 1,5, а земельный участок N 2 для производственной базы имеет 11.1 категорию арендаторов и виды целевого использования (административные здания и офисы коммерческих структур и хозяйствующих субъектов) с коэффициентом 10.


Таким образом, коэффициент для ежегодной арендной платы для административного здания в 6,66 раза больше, чем коэффициент для ежегодной арендной платы для производственной базы, т.е. размер ежегодной арендной платы для ООО "Виктория" незаконно повышается согласно обжалуемым Постановлениям в 6,66 раза, что приводит еще к недобросовестной конкуренции в предпринимательской деятельности.


Согласно обжалуемому Постановлению от 13.12.2007 N 2505 невозможно установить, на кого оно распространяется в случае, если один земельный участок предоставлен для нескольких видов целевого использования без указания границ целевого использования, и в случае, если земельный участок предоставлен и разделен на несколько видов участков целевого использования с указанием соответствующих границ.


Кроме того, бремя доказывания по данным делам возлагается на орган или должностное лицо в качестве обязанности доказывания следующих фактов:


- соответствие оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим юридическую силу;


- наличие у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта;


- обстоятельства, послужившие основанием для принятия акта.


Согласно п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 80 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" на основании ст. 195 АПК РФ по результатам рассмотрения дела об оспаривании нормативного правового акта арбитражный суд может, в частности, принять решение о признании оспариваемого акта или отдельных его положений не соответствующими иному нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части. Это необходимо учитывать и в тех случаях, когда федеральный закон предусматривает возможность подачи в арбитражный суд заявления о признании нормативного правового акта недействительным.


Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.05.2009, отменившего решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2008 и вступившего в законную силу, постановлено, что Постановление от 13.12.2007 принято главой муниципального образования "Город Краснодар" в пределах его компетенции.


Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами власти субъектов Российской Федерации.


Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края. Данным Положением установлено, что арендная плата за земли государственной собственности определяется с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития экономики края (п. 2).


В п. 2 Постановления от 18.05.2002 N 529 рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований края устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение N 5 к настоящему Постановлению.


Таким образом, органам местного самоуправления делегированы полномочия по установлению составной части базового размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности. Кроме того, у органа местного самоуправления имеются самостоятельные полномочия по установлению базового размера арендной платы в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности.


Постановлением главы муниципального образования "Город Краснодар" от 15.09.2005 N 1479 базовые ставки арендной платы по землям муниципальной собственности приняты равными базовым ставкам, установленным Постановлением от 18.05.2002 N 529. Им же утверждены поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной и государственной собственности, по категориям арендаторов и видам целевого использования на территории муниципального образования "Город Краснодар", не включенные в Постановление от 18.05.2002 N 529 (приложение N 2).


С учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом РФ в Определении от 11.05.2004 N 209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил дифференциации базовых ставок арендной платы такая дифференциация не должна осуществляться произвольно органами местного самоуправления, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Суд, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия уполномоченным органом нормативного акта, которым утверждены коэффициенты дифференциации базовой ставки арендной платы по зонам различной градостроительной ценности и по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, должен, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий публичных образований, выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и названных поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.


Между тем администрация города не обосновала необходимость (целесообразность) применения к спорному земельному участку, имеющему несколько видов функционального использования, только одного вида, причем исходя из наибольшего (максимального) поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок. Орган местного самоуправления (администрация города) не предоставил суду экономическое обоснование применения наибольшего (максимального) поправочного коэффициента к правоотношениям сторон.


При разрешении спора суд также не учел, что Постановления от 18.05.2002 N 529 и от 15.09.2005 N 1479 не предусматривают возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять различные поправочные коэффициенты и базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка). Следовательно, в этом случае арендная плата должна определяться на основании единого поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования (единой базовой ставки арендной платы) за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности на земельном участке. Данный вывод соответствует практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (Постановления от 25.04.2006 по делу N А32-8239/2005-36/168, от 30.01.2007 по делу N А32-44948/2005-39/956).


В случае если земельные участки различного целевого назначения имеют разные кадастровые номера с точным определением их границ, то арендная плата за земельные участки вносится раздельно согласно их целевому назначению.


Автор: Ф.Г. Шахкелдов.
вверх